Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Правова позиція у спорах про розірвання договорів оренди землі викладена у Постанові Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. №6, Листі ВГСУ «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами» від 01.01.2010 р., Постанові Верховного Суду України «Про нюанси розірвання договору оренди земельної ділянки» від 12.02.2008р.

Так, статтею 31 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди землі, а саме:

-          закінчення строку, на який його було укладено;

-          викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

-          поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

-          смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

-          ліквідації юридичної особи - орендаря;

-          відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

-          набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

-          припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

При цьому, зазначений перелік підстав є невичерпним.

В свою чергу, договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Також на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

В односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі.

Слід зазначити, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

В свою чергу, стаття 32 Закону України «Про оренду землі» регулює питання щодо припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Так, дострокове розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду можливе в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» (зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням згідно з договором оренди; недотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, недодержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; недотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно­захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; несвоєчасного внесення орендної плати) та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом та іншими законами України.

В свою чергу, Постановою Пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 р. №6 та Листом ВГСУ «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами» від 01.01.2010 р., зазначено, що у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі". Про невиконання орендарем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Крім того, якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то у вирішенні таких спорів необхідно з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому також досліджуються якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.

Враховуючи норми статті 654 Цивільного кодексу України та норми статті 31 Закону України "Про оренду землі", розірвання договору оренди землі здійснюється у формі договору та відповідні відомості такого договору повинні вноситись до державного реєстру земель.

О.Я.Браташ, головний спеціаліст відділу державної реєстрації

речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби

Кам’янка-Бузького РУЮ